Współwłasność nieruchomości
Współwłasność nieruchomości – kto i o czym decyduje? Zarządzanie nieruchomością wspólną
Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje jednocześnie kilku osobom. Może dotyczyć domu, mieszkania, działki czy budynku użytkowego. Na pierwszy rzut oka brzmi to prosto – „mamy razem, więc wspólnie decydujemy”. W praktyce jednak bywa, że zasady współdecydowania i zarządzania nieruchomością wywołują spory.
Poniżej wyjaśniam, kto i w jakim zakresie podejmuje decyzje oraz jak wygląda zarządzanie nieruchomością wspólną.
1. Rodzaje współwłasności
W polskim prawie wyróżniamy dwa podstawowe typy współwłasności (art. 195–221 Kodeksu cywilnego):
Współwłasność w częściach ułamkowych
Każdy współwłaściciel ma określony udział (np. 1/2, 1/4).
Udział można sprzedać, podarować czy zapisać w testamencie.
Każdy ma prawo korzystać z nieruchomości w takim zakresie, w jakim da się to pogodzić z prawami innych.
Współwłasność łączna (np. między małżonkami w ramach wspólności majątkowej)
Nie ma określonych udziałów.
Decyzje podejmowane są wspólnie, a podział możliwy dopiero przy ustaniu współwłasności (np. rozwód).
2. Zarząd nieruchomością wspólną – co to znaczy?
„Zarząd” oznacza podejmowanie decyzji dotyczących utrzymania, użytkowania i rozwoju nieruchomości. W praktyce obejmuje to m.in.:
bieżące naprawy i konserwacje,
zawieranie umów (np. z dostawcami mediów, firmą sprzątającą),
Pobieranie czynszów od najemców,
inwestycje i remonty,
sprzedaż lub wynajem części wspólnych.
3. Kto i o czym decyduje?
W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych Kodeks cywilny wprowadza rozróżnienie:
a) Czynności zwykłego zarządu
To codzienne sprawy utrzymania nieruchomości.
Przykłady:
drobne naprawy,
opłacanie rachunków,
sprzątanie części wspólnych.
Decyzja: większość współwłaścicieli liczona według udziałów (a nie liczby osób).
Przykład: jeśli ktoś ma 60% udziałów, jego głos jest „silniejszy” niż osoby z 20%.
b) Czynności przekraczające zwykły zarząd
To decyzje mające istotny wpływ na nieruchomość lub prawo własności.
Przykłady:
sprzedaż nieruchomości,
obciążenie hipoteką,
generalny remont,
zmiana przeznaczenia budynku.
Decyzja: wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
c) Brak zgody współwłaścicieli
Jeżeli nie można osiągnąć porozumienia:
w sprawach zwykłego zarządu – można wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie (art. 201 k.c.),
w sprawach przekraczających zwykły zarząd – brak zgody blokuje działanie, chyba że sąd na wniosek jednego z właścicieli wyrazi zgodę.
4. Zarząd w nieruchomościach lokalowych (wspólnoty mieszkaniowe)
Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale i powstała wspólnota mieszkaniowa, obowiązują przepisy ustawy o własności lokali:
Mała wspólnota (do 3 lokali) – zasady jak w Kodeksie cywilnym.
Duża wspólnota (4 i więcej lokali) – decyzje podejmuje się uchwałami właścicieli (głosowanie według udziałów), a bieżące sprawy prowadzi zarząd lub zarządca.
5. Jak uniknąć konfliktów między współwłaścicielami?
Spisanie umowy określającej zasady korzystania i zarządzania.
Wyznaczenie administratora lub jednej osoby odpowiedzialnej za bieżące sprawy.
Regularne spotkania i protokołowanie ustaleń.
W trudnych przypadkach – podział nieruchomości (fizyczny lub przez sprzedaż i podział środków).
Podsumowanie
We współwłasności zakres decyzyjności zależy od rodzaju sprawy – drobne kwestie rozstrzyga większość, ale poważne zmiany wymagają jednomyślności. Jasne zasady, dobra komunikacja i znajomość przepisów to klucz do uniknięcia sporów.